土地の費用相場とは？
更地（空き地）を所有していたり、建物を建て替え
る場合を除いて、新しく購入する必要があります。
その費用には、土地そのものと諸費用の２つがあります。
ここでは、購入にかかる諸費用の相場や
土地の価格の基準について説明します。
土地の購入に伴う諸費用の相場
土地には消費税が課税されません。
表記の額がそのものの費用になります。
それに加え、土地価格の３〜４％程の諸費用がかかります。
その内訳は、主に以下３つに分けられます。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登記費用
仲介手数料
諸費用の大部分を占めるのが、仲介手数料です。
土地を取得するときに利用した不動産会社に支払う代金です。
金額は、「土地費用×３％＋６万円」と法律で決まっており、
これに消費税が加えられたものが支払い額になります。
万が一、仲介手数料をこの料金よりも高く請求された場合は、
悪質な不動産会社ですので、ほかの業者をあたりましょう。
印紙代
土地を購入するとき、売買契約書に印紙を貼ります。
契約金額や軽減税率の適用の有無に
よって必要な代金が大きく変わります。
例えば、土地費用が１０００万円より高く、
５０００万円以下の場合、１５０００円が
印紙代としてかかることになります。
国税庁サイトの「土地売買契約書の質疑事例」にて、
金額について詳しい表記がありますので参考ください。
（ページ下部に軽減税率等の記載があります）
登記費用
土地の取得には、登記が必要です。
司法書士に依頼するのが一般的で、
費用に大きなちがいはありません。
以下、それぞれのケースで登記内容が異なります。
- 他人名義の土地（宅地）を購入して新築する
- 所有する土地に建っている建物を解体して新築する
具体的な登記項目は下表のとおりです。
登記項目と費用 |
他人名義の土地（宅地）を購入して新築する |
所有する土地に建っている建物を解体して新築する |
|---|---|---|
|
土地の所有権移転登記 （評価額の約1％） |
|
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|
建物滅失登記 （1,000円〜4万円程） |
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建物の表題登記 （0〜10万円程） |
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|
建物の所有権保存登記 （評価額の約0.15％） |
|
|
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抵当権設定登記 （設定額の約0.1％） |
|
|
建物の表題登記は、司法書士に依頼すると8〜10万円程
かかりますが、自分で手続きをすると無料になります。
建物滅失登記は、土地家屋調査士に依頼
すると4〜5万円、自分でする場合は登記
簿謄本の取得費用1通1000円程です。
その他、登記事項等証明書の取得費や
住宅家屋証明に2万円程かかります。
登記がないと、土地を元々所有していた
地主が他人（第三者）に土地を譲渡して
しまう恐れがあるので注意が必要です。
譲渡された土地は、先に登記をした人が所有者として認め
られますので、できるだけはやめに済ませておきましょう。
借地
土地を購入せず、定期借地権で土地を
借りて家を建てることもできます。
取得費用はありませんが、毎月数万円程度の支払いが必要です。
その他、保証金が５００〜８００万円程かかります。
※契約期間の終了時に保証金は返金されます。
土地の費用相場
地域によって相場がまちまちで、商業施設や駅が近く、生活
する上で利便性の高い場所は金額が高くなる傾向にあります。
逆に、交通の便が悪かったり、スーパーが
遠いなど利便性の低い場所は地価も低いです。
土地の価格を調べるには、国土交通省で公表されている
地価公示価格と路線価を目安にする必要があります。
地価公示価格
毎年１月１日時点の土地の価格を国土交通省の
土地鑑定委員会が公表するものです。
路線価
相続税路線価と固定資産税路線価があります。
相続税路線価・・・
各道路に料金が設定されており、それに接している
土地の所有者に相続税や贈与税を課すための価格です。
固定資産税路線価・・・
地価公示価格の７割をを目安とする価格です。
３年に１度、都道府県知事等に見直されます。
これらの価格が土地を購入する際の指標として
利用されていることだけ知っていれば良いです。
実際にはこれ以外にも多くの要素が
絡み合って取引価格が決められます。
長期的なスパンで考えて土地を購入する
土地の購入は、長期的な視点で考えることが大切です。
価格や形状など希望の条件を満たした
場所を見つけるのは難しいからです。
また、安くて良い情報を見つけ、問い合わせをしても、
すでに売約済みであることがほとんどだからです。
土地探しは少なくとも１年以上の期間をかけて行いましょう。
その際、以下３つの点に配慮しておくと良いです。
- 駅までの距離
- 規模
- 地盤
多少駅から遠くても問題ないでしょう。
ただ、電車に頻繁に乗る場合はおすすめしません。
駅に近い場所に土地を購入したほうが良いです。
とはいえ、立地が良いと坪単価も高くなるため、
同じ予算で取得できる規模は小さくなります。
地盤が弱い、やわらかい土地は、かたい所と
比べて地震による揺れが大きくなります。
津波が発生する恐れもありますので、海から
遠い場所を選んだほうがいいかもしれません。
極端な例ですが、天災が起きたときに被害を
最小限に抑えるためにも、土地の購入には
できるだけ神経を使うようにしましょう。
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